Korter puitmajas ei kaota ajaga oma väärtust

Samuti tasub korteri ostul uurida detailplaneeringut ja veenduda, et naabrusesse pole planeeritud ehitustegevust, kirjutab 24. novembri Äripäev kinnisvara rubriigis.

Kinnisvaraturul on läbi aegade olnud trendipiirkondi. Omal ajal oli selleks Mustamäe, mille kõigi mugavustega korter olid iga pere unistus. Populaarne on olnud ka oma majas elamine, kümnendi ideaalist sõltuvalt kas Nõmmel, Pääskülas, Viimsis või Peetri külas. Viimastel aastatel on Tallinna kesklinna lähedaste asumite seas populaarsusega silma paistnud Kalamaja.

Ober Haus Kinnisvara hindaja Rain Rätt toob välja tõiga, et viimastel aastatel tõusvas joones kasvanud ruutmeetri hind Kalamaja asumi puitmajades on saavutanud oma lae. Puitmaja korterid soetatakse paljuski emotsionaalsetel põhjustel, nagu piirkonna miljöö või maja hoovis kasvav õunapuu.

Ent nüüd on nii Tallinna Kalamaja kui ka Tartu Supilinna puitmaja korteri ruutmeetrihind võrdne samas piirkonnas asuva uusarenduse hinnaga. Rätt soovitab tähele panna ka asjaolu, et puitmaja võib vajada renoveerimistöid ning nõuab seetõttu lisainvesteeringut. Nii võib miljööväärtuslikus piirkonnas asuv puitmaja korter osutuda kallimaks kui uus korter.

Mitu aastat on Kalamajas nõudlus pakkumist ületanud, nüüd on uusarendused defitsiiti kompenseerinud. “Suur nõudlus on põhjustanud ka märkimisväärse hinnatõusu, sest linnaosa on saanud populaarseks keskmisest suurema sissetulekuga inimeste seas,” märkis Uus Maa kinnisvarabüroo Tallinna kesk- ja vanalinna piirkonna juht Eve Kaunis.

Supilinna populaarsus oli suurim paar aastat tagasi. “Supilinnas elamise soov on selgelt väiksem kui kümme aastat tagasi,” ütles Pindi Kinnisvara Lõuna regiooni juht Christel Blaubrük.

Linnaruum on pidevas muutumises ning seetõttu seisavad vanad, viltused puumajad kõrvuti renoveeritud naabrite ning uusehitistega. Kaunise sõnul on puitasumite uusarendustes korterite müük läinud hästi, sest soov selles asumis elada on suur. “Vana, ajalooline maja on tihtipeale müügiargument,” märkis Christel Blaubrük. Samuti on ­uute majade ehitusega lahendatud Kalamajas tüüpilise pisikeste korterite probleem – nõudlus on suuremate perekorterite järele, mida vanemates puumajades on vähe.

Nõudlus uute korterite järele ning sellest tulenev ehitustegevus praegu tühjalt seisval naaberkrundil on järjest enam jõudmas korteriostjate teadvusesse ning mõjutab ostuotsust. Kui uurida, millist kindlust saab tunda korteriostja oma kodu soetades, et naabruskonnas meeldivat õhustikku loova ruumika mänguplatsi asemele ei kerki juba mõne aasta pärast kortermaja või kõrghoone, siis seda garantiid, et asum üldse ei muutu, ei ole võimalik anda.

Küll aga on alati võimalik tutvuda piirkonna detailplaneeringuga, mille järgi on paika pandud, milliseid uusehitisi ning millises ulatuses rekonstrueerimistöid asumis tohib teha – mitme korruse ja mitme korteriga maja võib kerkida.

Detailplaneeringut osatakse vaadata. Rätti sõnul on ostuhuviliste teadlikkus detailplaneeringute asjus oluliselt tõusnud just viimastel aastatel, kinnisvaramullijärgsel perioodil. Kortereid vaadatakse ning ostuotsus tehakse järjest enam ka selle põhjal, millised on arengud naaberkruntidel ning kas on planeeritud ehitustegevust maja naabrusesse.

Kui kõrvalkinnistul asub korda tegemist vajav maja, tunnevad ostjad järjest enam huvi, kuidas on planeeritud naabermaja renoveerimistööd, kui kõrgeks võib maja selle käigus kerkida ja mitu korterit on elamusse planeeritud.

Detail- ja üldplaneeringud aitavad vastata sedalaadi küsimustele. “Ostjad on muutunud järjest teadlikumaks,” nõustus Blaubrük.

Samuti pööratakse järjest enam tähelepanu muudatustele linnaosa arengus üldisemalt – kas on plaanis rajada uusi sõidu- ja kergliiklusteid, kui palju on ruumi uute elamute ehitamiseks jne.

Nii Kaunis kui ka Blaubrük usuvad, et puit­asumlinnaosad lähematel aastatel enamasti ei muutu. Pigem seisnebki ajalooliste linnaosade väärtus selles, et asum suures plaanis ei muutu. Arenevad ja laienevad piirkonnad küll, kuid siiski ühtlases, miljööala väärtuste ja tervikuga kooskõlas olevas tempos.

Supilinna puhul on juba ajalooliselt olnud iseloomulikud suured aiad ning Kalamajas pigem tihe, kesklinnale iseloomulik asustus. Väga kardinaalselseid muutusi need linnaosad lähiajal ilmselt läbi ei tee.

Agulite arengut moodsa elustiili keskusteks on linnauurijad põhjalikult lahti mõtestanud. Seda iseloomustab termin gentrifitseerumine, mis tähendab n-ö räämas ja odavate üürihindadega asumi populariseerumist. Äärmisel juhul võib gentrifitseerumine minna ka liiga kaugele ja rikkuda seda võlu, mis uusi inimesi varem ligi tõmbas.

Pikaajalised elanikud näevad nii häid kui ka halbu külgi. Juho Kalberg Telliskivi seltsist ütles, et linnaosal on palju pakkuda: iseloomulik arhitektuuriline miljöö, oma elurütm, soodne asukoht, oma aed jne. Lisaks on ka üldine elukvaliteet ja taristu paranenud, inimesed on sõbralikumad ja linnaosa on üldiselt puhtam.

Uusarendusi on Kalamajas nii rohkem kui ka vähem õnnestunuid. Ainult piirkonna populaarsuse harjal ratsutavad projektid kipuvad pigem viimasesse kategooriasse kuuluma, samas on ka selliseid, mis lisavad elukeskkonnale uut väärtust. Probleem ei ole arhitektuurilises stiilis, vana kloonimisel ei näe Kalberg väärtust, pigem on tekkivad hingetud koopiad negatiivse maiguga. Moodsaid asju annab vanaga kenasti siduda, leidis Kalberg.

Ka Mart Hiob Tartu Supilinna Seltsist näeb linnaosa arenemises eri aspekte. Palju on kokkukukkumise äärel olnud hooneid, mille uued elanikud on päästnud. Samas on uued elanikud ehitanud maju ümber, tuues sisse ajaloolise pärandiga mitte arvestavaid ehituselemente. Näiteks on hoovid kividega sillutatud ja aina vähem on näha Supilinnale omaseid viljapuuaedu.

Supilinnas on pooleli kolm ehitust. Üldiselt on elanikud arenduste suhtes skeptilised, sest kardavad linnaosa autentsuse kadumist. Seda kinnitab ka 2011. aasta küsitlus, milles tuli välja, et elanikkond ei soovi näha ei visuaalseid ega sotsiaalseid muutusi. Hoonete renoveerimine ei pruugi alati elukvaliteeti parandada – säästu- ja standard­remondid pigem rikuvad seda.

Milline linnaosa võiks järgmisena üle elada kiire arengu? Aeg-ajalt kerkib aruteludesse Kopli kui ühe Tallinna kinnisvaraturu lihvimata teemandi potentsiaal, kuid Rätt Kopli puhul suurt muutust veel niipea ei näe. “Kesklinna läheduses, linnahalli ja Russalka lähedal on praegu veel piisavalt vaba, korterelamute ehitamiseks detailplaneeringuga kinnitatud ruumi,” sõnas ta. Lisaks pakub ta võimalike tõusjatena välja Pelgulinna ja Lilleküla piirkonna. “Eks kesklinna lähedus on paljude puit­asumite puhul oluline ostuargument,” märkis ta.

Miljööelanikud oskavad puitasumit hinnata. Puitasumid on muutunud hinnatud piirkondadeks, tegemist on viimase 10–12 aasta arenguga, mil välja on kujunenud niinimetatud miljöökodanikud.

Teele Pehk MTÜst Linnalabor rääkis, et viimastel aastatel on ajaloolist ümbrust, inimmõõtmelist arhitektuuri ja pulbitsevat elukeskkonda hindavatele miljööelanikele kinnisvaraarendajate tegevuse tulemusel lisandunud ka jõukamad elanikud.

Eestis on Pehki sõnul gentrifitseerumise oluline erinevus läänega võrreldes see, et meil ei ole välja kujunenud ametlikku üüriturgu ja suur osa inimestest omab kinnisvara. Seetõttu ei saa rääkida puhtast gentrifitseerumisest – omandisuhted on teised ja palju rohkem on põliselanikke, kes omavad kortereid ega koli seetõttu üürihindade tõustes niivõrd kiiresti minema.

Inimeste liikuvust peab Pehk loomulikuks. Kalamaja puhul toob ta välja, et peamiselt lahkuvad endised sundüürniku staatusesse jäänud inimesed ja asemele tulevad jõukamad. Samas on ta täheldanud ka noorte perede lahkumist, kuna neilegi muutuvad Kalamaja üürihinnad juba veidi liiga kõrgeks. Suurem liikuvus on üürnike seas, omanikud jäävad. Märkimisväärne on, et Kalamajja kolivad inimesed näiteks Karlovast või teistest puitasumitest, sest nad on puit­asumite miljööga harjunud ja oskavad seda hinnata.

Vanade asukate vastuseisu uutele elanikele ega arengutele Pehk Kalamajas ei tunneta. Puit­asumites on üsna palju tühjalt seisvaid maju, kinnisvarapõlengu läbinud ja uusarendust ootavaid hooneid ning endiseid tööstuspiirkondi, mis vajavad täidet. Küsimus on tema sõnul selles, millised need arendused tulevad.

Miljööelanikud on küll usinad kaitsma oma elupiirkonda buumieelsete detailplaneeringute eest, mille kohased arendused vahepeal oluliselt hinnatumaks muutunud puit­asumisse enam ei sobi (nt Kalasadama planeering). Kalamaja, Pelgulinn, Supilinn ja Karlova on ka miljööväärtuslike elupiirkondadena tunnustatud ja seegi kehtestab uutele arendustele teatud raamid.

Ühe probleemina tõi Pehk välja, et Kalamaja praegused arendused on väga autokesksed, mis läheb puitmajade miljööga ja kesklinna lähedusega vastuollu. Selle põhjuseks on linnavalitsuse parkimisnormatiiv, mille kohaselt peab iga uue korteri kohta olema vähemalt üks parkimiskoht.

Allikas: Äripäev, Kaur Maran